부동산 소액 투자, 리츠(REITs)부터 시작해보자

최근 고금리와 부동산 가격 불안정 속에서도 안정적인 수익을 추구하는 투자자들 사이에서 리츠(REITs, 부동산투자신탁)에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다.

소액으로도 국내외 부동산에 간접 투자할 수 있다는 점, 매달 또는 분기마다 배당 수익을 얻을 수 있다는 점에서 매력적인 대안이 되고 있습니다. 특히 2025년부터 정부의 리츠 활성화 정책이 본격적으로 시행되며 세제 혜택과 공모 물량 확대까지 더해져 일반 투자자 진입 장벽도 많이 낮아지고 있습니다.

이번 글에서는 부동산 리츠의 개념부터 투자 방법, 수익 구조, 그리고 2025년 주목할 만한 리츠 종목까지 정리해서 투자 초보자도 쉽게 이해해서 접근할 수 있도록 알려드리도록 하겠습니다.

1. 리츠(REITs)란 무엇인가?

항목	내용
정의	다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산 또는 부동산 관련 자산에 투자하고, 그 수익을 배당하는 부동산투자신탁 상품
투자 방식	상장 리츠(주식처럼 거래)와 비상장 리츠(공모 및 사모 방식)로 구분
장점	소액 투자 가능, 정기적 배당 수익, 분산투자 효과, 상장 리츠는 환금성 높음
단점	부동산 경기 변동 영향, 배당 수익률 변동, 운용사 리스크 존재

2. 리츠 투자 수익 구조

구성 요소	세부 설명
배당 수익	보유 부동산의 임대 수익, 매각 차익 등을 투자자에게 분배
주가 상승	리츠 자체가 상장된 경우 주가 상승에 따른 자본이익 실현 가능
세제 혜택	일반 공모 리츠는 일정 요건 충족 시 배당소득에 대해 분리과세 혜택 (2025년 기준: 9.9%)

3. 리츠 투자 방법 및 절차

단계 설명
1단계 증권사 계좌 개설 후 리츠 종목 검색 (예: TIGER 리츠부동산, 롯데리츠 등)
2단계 리츠의 수익 구조, 보유 부동산, 배당 시기 등 상세 정보 확인
3단계 원하는 수량만큼 매수 (주식처럼 매수 가능)
4단계 보유 중 분기 또는 반기마다 배당 수령 (증권사 계좌로 입금)

단계	설명
1단계	증권사 계좌 개설 후 리츠 종목 검색 (예: TIGER 리츠부동산, 롯데리츠 등)
2단계	리츠의 수익 구조, 보유 부동산, 배당 시기 등 상세 정보 확인
3단계	원하는 수량만큼 매수 (주식처럼 매수 가능)
4단계	보유 중 분기 또는 반기마다 배당 수령 (증권사 계좌로 입금)

4. 2025년 추천 리츠 종목 TOP 6

종목명	종목코드	보유 자산	2025 배당수익률	투자 포인트
KODEX 한국부동산리츠인프라	476800	리츠 + SOC + 인프라 혼합 ETF	약 9.3–9.5%	고배당 → 월분배형, 통합 인프라 ETF
롯데리츠	330590	백화점·마트 중심 상업시설	약 6.13%	안정적 상권, 5년 평균 6.1%, 예측 가능한 배당
이리츠코크렙	088260	유통시설 (이마트, 홈플러스 등)	약 7.9%	7.9 %로 비교적 고수익, 반기별 배당
NH올원리츠	400760	강남권 오피스 중심	약 6.0%	FnGuide 기준 6.03%, 반기 배당, 유증 이슈 있음
미래에셋맵스리츠	357250	오피스·물류 복합	약 9.7%	TTM 기준 9.73%, 연 1회 배당
TIGER 리츠부동산 ETF	364690	국내 리츠 지수 추종 ETF	약 7.8%	최근 12개월 분배율 7.78%, 월분배형

▶ 주의: 위에 언급된 리츠 종목은 예시이며, 투자는 개인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다. 특정 상품의 추천이 아님을 알려드립니다.

5. 리츠 ETF 매수 시 세금 구조 요약

구분	세부 내용	세율	비고
배당소득세	ETF에서 배당 또는 분배금 수령 시 발생	15.4% (지방세 포함)	배당금 수령 시 자동 원천징수
양도소득세	ETF 매매차익 발생 시 과세 대상 여부	비과세 (국내 상장 ETF 한정)	리츠 ETF는 양도세 면제

6. 연금계좌에서 리츠 투자 시 세금 처리 구조

구분	일반 계좌	연금저축 / IRP 계좌
배당소득세	15.4% 원천징수	비과세 (연금계좌 내부에선 과세 이연)
양도소득세	비과세 (국내 ETF)	비과세
계좌 내 수익 재투자	세후 수익만 재투자	전액 재투자 가능 (세전 수익 유지)
계좌 해지 또는 연금 수령	세금 없음	연금 수령 시: 3.3~5.5% 연금소득세 중도 인출 시: 16.5% 기타소득세 부과

7. 리츠 분리과세 특례제도 핵심 요약

항목	내용
제도 명칭	공모 리츠 및 부동산 펀드 배당소득 분리과세 과세특례
적용 대상	국내 상장 공모 리츠 및 부동산 공모 펀드
신청 계좌	일반계좌만 해당
과세 방식	분리과세 9.9% (소득세 9% + 지방세 0.9%)
기존 세율	일반 배당소득세율 15.4%
적용 조건	① 분리과세 신청 필수 ② 3년 이상 보유 ③ 투자 원금 최대 5,000만 원 한도
신청 시점	해당 리츠 또는 펀드 매수 시점에 증권사에 신청
혜택 효과	기본 세율보다 5.5% 절세 + 종합과세에서 제외 (타 소득세율 영향 없음)

8. 일반계좌에서 분리과세 혜택을 받으려면?

① 공모 리츠 또는 공모 부동산 펀드에 투자해야 함
② 매수 시점에 증권사를 통해 분리과세 신청 필요
③ 3년 이상 보유 유지해야 혜택 유효
④ 투자 원금 5,000만 원 한도 내에서만 적용됨

9. 마무리 정리

리츠(REITs)는 소액으로 부동산 수익을 경험하고 싶은 사람, 또는 정기적인 배당 수익을 원하는 투자자에게 매우 좋은 대안이 됩니다.

직접 아파트나 건물을 사지 않아도 임대 수익, 자산가치 상승의 효과를 누릴 수 있다는 점에서 초보자도 진입이 쉽고 관리가 필요 없는 투자처로도 매력이 있습니다.

2025년 들어 정부도 리츠 활성화에 힘을 싣고 있기 때문에 분산 투자 포트폴리오 안에 리츠를 하나쯤 편입하는 전략은 장기적으로도 유리할 수 있지만, 배당수익률이나 부동산 경기 변동성에는 항상 유의하면서 투자하는 것이 중요하다는 점도 함께 기억해야 됩니다.

리츠 ETF나 개별 리츠 종목을 연금저축계좌나 퇴직연금 IRP에 편입하면 배당소득세 없이 세전 수익을 온전히 누릴 수 있다는 점에서 강력한 절세 전략입니다. 다만 중도 해지 시 16.5% 기타소득세가 부과 되기 때문에 최소 55세 이후 연금 형태로 수령할 계획이 확실한 경우에만 활용하는 것이 유리합니다.

리츠 분리과세 혜택은 일반계좌에서만 신청·적용 가능하며, ISA나 연금계좌와는 완전히 다른 세제 혜택 체계로 운영됩니다.
따라서 계좌 유형에 따라 어떤 세금 혜택을 활용할지 명확하게 전략을 세우는 것도 중요합니다.